Cosa occorre per avere un mutuo ?

Oggi come oggi cercare di avere un mutuo è come tentare di vincere i mondiali di calcio con una squadra di periferia. Praticamente non impossibile, ma quasi.

La causa è del contesto storico in cui ci troviamo: le banche sono estremamente restrittive e tendono ad erogare il loro denaro sono in condizioni di certezza della restituzione da parte del cliente; questo atteggiamento trova la sua causa nella crisi economica dei debiti sovrani che non mette le banche nelle condizioni di ottenere liquidità da prestare a tassi d’interesse più ragionevoli.

Il concetto di base è che se le banche non hanno denaro da erogare, e quello che hanno è stato pagato caro, come possiamo sperare in una diminuzione del costo del mutuo o in una maggiore disponibilità ad erogare?

La risposta è semplice: non possiamo sperarlo, almeno nel breve periodo.

La realtà è (tutto sommato) semplice, un giovane (diciamo di 30anni) che lavora a tempo indeterminato con un buono stipendio (supponiamo 1.500 euro netti al mese), se non ha un acconto ed magari anche un garante più che affidabile, può accontentarsi di un mutuo di circa 100.000 euro per 40 anni. Teniamo presente che per poter ottenere un mutuo di questo importo bisogna disporre di almeno 30.000 euro di liquidità, infatti le banche finanziano una misura variabile tra il 70% e l’80% del prezzo dell’immobile.

La realtà cambia, se consideriamo un nucleo familiare composto da 2 componenti, entrambi dipendenti a tempo indeterminato con un reddito entrambi di 1.500 euro al mese la somma di cui potranno disporre è circa di 250.000 euro sempre in 40 anni, ma in questo caso la disponibilità liquida dovrà essere di almeno 60.000 euro.

Ormai l’orientamento delle banche è di erogare mutui solo a chi ha un rapporto tra la rata pagata ed il reddito percepito che non sia superiore al 25-30% (ovvero se guadagni 1000 euro puoi permetterti di pagare al massimo 250/300 euro di rata) e non richiede più del 60%-80% del prezzo dell’immobile: anche su questo aspetto le banche applicano un principio estremamente cautelativo, tendono cioè a finanziare il minor valore tra prezzo d’acquisto ed il valore di perizia dell’immobile oggetto d’acquisto. A titolo esemplificativo: un immobile pagato 100.000 euro può essere valutato 80.000 euro da un tecnico scelto (logicamente) dalla banca ed in quel caso l’importo finanziato sarà calcolato sul minore dei due, ovvero 80.000 euro risultanti dalla valutazione del tecnico; sempre per un immobile pagato 100.000 euro ma valutato dal tecnico 120.000 euro l’importo finanziato verrà calcolato su 100.000 euro del prezzo.

Concludendo le banche erogano ancora il loro denaro, ma solo in condizioni di certezza della restituzione.

LA DOMANDA PIU' FREQUENTE “POSSO AVERE IL MUTUO?”

Questa è una domanda che viene posta molto di frequente. La risposta però non è così semplice, e la vera esigenza è sapere il più velocemente possibile se si può avere un mutuo.
Molto spesso, però, chi risponde alla domanda - in buona fede - riporta informazioni non sempre corrette, perché non sempre è uno specialista con esperienza, e quindi le risposte sono basate su semplici esperienze personali più che sulla conoscenza reale delle politiche bancarie.
Non esiste infatti una regola per determinare la fattibilità di un mutuo e se può essere accolta favorevolmente da una banca. Su più banche è praticamente impossibile.
Questo perché, oltre alle norme generali per l'erogazione di un mutuo, si affiancano le norme interne che ogni banca adotta. Norme dettate da esigenze di business plan, di obiettivi a medio e lungo termine e da pregresse esperienze, questo rende quindi variabili ed aggiornate periodicamente tali norme.

Queste regole prendono il nome di "criteri assuntivi del merito creditizio" e determinano i limiti, come ad esempio il rapporto tra rata e reddito, parametrandolo, in alcuni casi, ai redditi stessi; o per esempio dalla categoria professionale e all'anzianità lavorativa; o ancora agli importi di sussistenza (ovvero il reddito minimo che deve restare al nucleo familiare dopo il pagamento della rata); e questi sono solo alcuni dei possibili “paletti” che alcune banche adottano. Oltre a queste non dimentichiamo i controlli sulle banche dati finanziarie (controlli permessi solo agli istituti di credito) come per esempio la Centrale Rischi o le Banche Dati dei finanziamenti.

Quindi solo raccogliendo tutte le informazioni necessarie e confrontandole con i criteri di una specifica banca è possibile arrivare ad una risposta vicinissima alla realtà. Chiedere quindi, genericamente, se il mutuo potrà essere accolto non potrà mai dare una risposta certa e sicura se non dopo una serie di informazioni.

Ecco perché noi di Mutui-Internet contattiamo personalmente il cliente e raccogliamo diverse informazioni supplementari prima di fornire un preventivo personalizzato e veritiero al nostro cliente.