Cosa occorre per avere un mutuo ?

Oggi come oggi cercare di avere un mutuo è come tentare di vincere i mondiali di calcio con una squadra di periferia. Praticamente non impossibile, ma quasi.

La causa è del contesto storico in cui ci troviamo: le banche sono estremamente restrittive e tendono ad erogare il loro denaro sono in condizioni di certezza della restituzione da parte del cliente; questo atteggiamento trova la sua causa nella crisi economica dei debiti sovrani che non mette le banche nelle condizioni di ottenere liquidità da prestare a tassi d’interesse più ragionevoli.

Il concetto di base è che se le banche non hanno denaro da erogare, e quello che hanno è stato pagato caro, come possiamo sperare in una diminuzione del costo del mutuo o in una maggiore disponibilità ad erogare?

La risposta è semplice: non possiamo sperarlo, almeno nel breve periodo.

La realtà è (tutto sommato) semplice, un giovane (diciamo di 30anni) che lavora a tempo indeterminato con un buono stipendio (supponiamo 1.500 euro netti al mese), se non ha un acconto ed magari anche un garante più che affidabile, può accontentarsi di un mutuo di circa 100.000 euro per 40 anni. Teniamo presente che per poter ottenere un mutuo di questo importo bisogna disporre di almeno 30.000 euro di liquidità, infatti le banche finanziano una misura variabile tra il 70% e l’80% del prezzo dell’immobile.

La realtà cambia, se consideriamo un nucleo familiare composto da 2 componenti, entrambi dipendenti a tempo indeterminato con un reddito entrambi di 1.500 euro al mese la somma di cui potranno disporre è circa di 250.000 euro sempre in 40 anni, ma in questo caso la disponibilità liquida dovrà essere di almeno 60.000 euro.

Ormai l’orientamento delle banche è di erogare mutui solo a chi ha un rapporto tra la rata pagata ed il reddito percepito che non sia superiore al 25-30% (ovvero se guadagni 1000 euro puoi permetterti di pagare al massimo 250/300 euro di rata) e non richiede più del 60%-80% del prezzo dell’immobile: anche su questo aspetto le banche applicano un principio estremamente cautelativo, tendono cioè a finanziare il minor valore tra prezzo d’acquisto ed il valore di perizia dell’immobile oggetto d’acquisto. A titolo esemplificativo: un immobile pagato 100.000 euro può essere valutato 80.000 euro da un tecnico scelto (logicamente) dalla banca ed in quel caso l’importo finanziato sarà calcolato sul minore dei due, ovvero 80.000 euro risultanti dalla valutazione del tecnico; sempre per un immobile pagato 100.000 euro ma valutato dal tecnico 120.000 euro l’importo finanziato verrà calcolato su 100.000 euro del prezzo.

Concludendo le banche erogano ancora il loro denaro, ma solo in condizioni di certezza della restituzione.